Trzecim zawodem wymagającym posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC) zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741) jest rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba fizyczna posiadająca w Polsce uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju. A więc rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomościami. Ale rzeczoznawcy majątkowi nie tylko wyceniają składniki nieruchomości jak często nam się wydaje. Usługi świadczone przez rzeczoznawców majątkowych zwykle kojarzą się nam z wyceną nieruchomości dokonywaną dla celów zabezpieczenia hipoteki pod zaciągany kredyt. O samym zawodzie rzeczoznawcy wiemy natomiast niewiele.
Natomiast rzeczoznawcy majątkowi mogą również sporządzać inne opracowania i ekspertyzy, które mogą dotyczyć:
- Rynku nieruchomości i doradztwa w zakresie tego rynku oraz określania wartości rynkowej, odtworzeniowej i katastralnej nieruchomości.
- Efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju.
- Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych w tym dla potrzeb samorządów terytorialnych.
- Oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali i propozycji bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości.
- Określania wartości nieruchomości i ich części składowych na potrzeby indywidualnego inwestora.
- Wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji oraz jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
- Kosztów odtworzenia obiektów budowlanych, drzewostanów leśnych, zadrzewień, plantacji kultur wieloletnich oraz zasiewów i upraw.
- Wyceny nie tylko nieruchomości (prawa własności), ale także prawa użytkowania wieczystego, określania innych praw do nieruchomości w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych.
Ten zakres - wymienionych powyżej - możliwości działania rzeczoznawcy majątkowego pokazuje jakie ryzyka musi obejmować jego ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, jak dobrze musi być dobrana ochrona ubezpieczeniowa. DYstrybutor szczegółowo musi rozpoznać jego potrzeby podczas przygotowania tego ubezpieczenia.
Sam tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej, a dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba najpierw uzyskać - po spełnieniu odpowiednich wymagań - specjalne uprawnienia nadawane przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest prawnie zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tysięcy złotych. Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi w Polsce są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Jest to rejestr publicznie dostępny. Każdy może w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym "rzeczoznawca majątkowy", rzeczywiście posiada uprawnienia państwowe do szacowania nieruchomości.
Ta złożoność wykonywanych zadań wymaga od rzeczoznawcy majątkowego szczególnych kwalifikacji oraz minimalnego doświadczenia. Uprawnienia zawodowe, wymagane wykształcenie, obowiązki oraz prawa rzeczoznawcy majątkowego najpełniej określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przypomnę, że uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy nadawane są przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju po zdaniu egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną oraz po odbyciu i zaliczeniu rocznej praktyki. A rzeczoznawcą zostać może tylko osoba fizyczna, która posiada wykształcenie wyższe magisterskie oraz ukończyła studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości, chyba że blok ten wchodził w skład studiów magisterskich. Prace wykonywane przez rzeczoznawcę majątkowego są często skomplikowane, a np. wycena nieruchomości nie zawsze wygląda tak samo – jak definiuje ustawa w artykule 154 punkcie 1 – wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Rzeczoznawca, zanim przystąpi do wyceny musi zebrać bardzo rzetelnie dużo informacji. Zebrane dane powinny być zgromadzone poprzez analizę ksiąg wieczystych, katastrów nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrów zabytków, tabel i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pozwoleń na budowę, wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe, aktów notarialnych w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, dokumentów będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, świadectw charakterystyki energetycznej budynku itd. Podczas ich zbierania, analizy i opracowań mogą wystąpić błędy, łatwo o pomyłkę, które mogą skutkować błędnym opracowaniem, a co za tym idzie odpowiedzialnością i odszkodowaniem w przypadku powstania szkody. Dlatego ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej jest konieczne w interesie klientów oraz ochrony interesów osobistych rzeczoznawcy.
Ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej (OC) jest objęta odpowiedzialność cywilna przedsiębiorcy, wykonującego zawód rzeczoznawcy majątkowego, za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem, w związku z wykonywaniem umowy na usługi. Trzeba tutaj zwrócić uwagę na fakt, że od 2014 roku obowiązek ubezpieczenia OC rzeczoznawców majątkowych przeszedł, że sfery działalności zawodowej, do sfery działalności gospodarczej. W związku z tym mamy obowiązkowe ubezpieczenie OC przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego, a nie odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy, chociaż obejmujące prawie ten sam zakres rzeczowy. Teraz każdy rzeczoznawca majątkowy musi prowadzić własną działalność gospodarczą w tym zakresie i ubezpieczać się lub gdy pracuje w firmie na umowę o pracę, to firma ta musi posiadać takie ubezpieczenie. Bo w przypadku gdy przedsiębiorca (firma) wykonuje umowę przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego związanego z tym przedsiębiorcą umową o pracę lub umową cywilnoprawną, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego przedsiębiorcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tej osoby, lub osób. Może to być samodzielne Biuro Rzeczoznawców Majątkowych, ale także inne firmy świadczące także takie usługi np. biura geodezyjne i kartograficzne.
Jeśli chodzi o ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego, to aktualnie obowiązuje Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 kwietnia 2019 roku (Dz. U. z 2029 r. poz. 805) w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego. Wydane jest ono na podstawie delegacji ustawowej: art. 175 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 i 2348 oraz z 2019 r. poz. 270, 492 i 801). Ubezpieczeniem tym (OC) objęta jest odpowiedzialność cywilna przedsiębiorcy prowadzącego działalność rzeczoznawcy majątkowego, o której jest mowa w art. 174 ust. 3 i 3 a ustawy o gospodarcze nieruchomościami w związku z wykonywaniem umów, której, jest stroną, a drugą stroną, którymi są usługi z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego w okresie ubezpieczenia w związku z wykonaniem takich umów.
Jak w większości podobnych ubezpieczeń, ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:
- wyrządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego po pozbawieniu go uprawnień zawodowych, a także w okresie zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych;
- polegających na zapłacie kar umownych;
- powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
Obowiązek ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia działalności. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25.000 euro. W/w kwota jest ustalana przy zastosowaniu kursu średniego euro, ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.
W tym ubezpieczeniu nie ma możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Szerzej o tym zagadnieniu pisałem w poprzednich informacjach.
Odpowiedzialność Ubezpieczyciela rozpoczyna się z chwilą zawarcia umowy i zapłacenia składki ubezpieczeniowej lub jej pierwszej raty. Jeżeli w umowie ubezpieczenia Ubezpieczyciel wskaże późniejszy termin płatności składki lub jej pierwszej raty, odpowiedzialność Ubezpieczyciela rozpoczyna się z chwilą zawarcia umowy ubezpieczenia.
Przygotowując ubezpieczenie OC rzeczoznawcy majątkowego musimy pamiętać - tak jak poprzednio już to przedstawiałem - o możliwości ubezpieczenia nadwyżkowego, kiedy taka konieczność wynika z realnych faktów: wielkości prowadzonej działalności, większej ilości zatrudnianych rzeczoznawców, prowadzenia skomplikowanych usług i procedur i kiedy obowiązkowa suma gwarancyjna 25 000 Euro jest na pewno niewystarczająca. To jest odpowiedzialność dystrybutora (IDD), bo klient nie zawsze musi o tym wiedzieć i pamiętać, za to nie może o tym zapomnieć agent/OFWCA.
Ubezpieczenia te można zawrzeć w kilku ZU, z którymi Alwis&Secura posiada zawartą umowę agencyjną.
